Piața imobiliară: vor cădea, oare, prețurile?

Foto: trm.md

Anghelina Taran

Anul trecut au avut loc mai multe evenimente în economia și politica țării noastre, care trebuiau să aibă un impact inevitabil asupra pieței locuințelor din Moldova și să stabilească tendințele pentru anul 2015.

Ce și cît costă pe piața secundară

Reducerea prețurilor la proprietatea imobiliară a început în toamna anului 2013, după trei ani de stabilizare (2011-2013), la nivelul de 650 euro/m.p. (valoarea medie pe piață). Atunci, la finele anului 2013, prețurile au căzut cu 7%, pînă la 615 euro. Potrivit informației prezentate de directorul agenției imobiliare Nika-Imobil, Petru Oleinic, pe parcursul anului 2014 prețurile au continuat să cadă. La tranzacțiile reale cu toate tipurile de apartamente pe piața secundară, costul mediu al unui metru păstrat a constituit 570-580 de euro sau încă minus 7% pe an. Dacă luăm prețul maxim de 910 euro/m.p., atunci reducerea a fost de aproape 40%.

Însă prețul mediu nu poate fi utilizat la evaluarea propriului apartament. Acesta arată doar tendința generală pe piață. Or, prețul unui metru pătrat într-un apartament depinde de numărul de camere. În cele cu 1-2 camere – 600-650 de euro/m.p., în cele cu 3-4 camere – 550-600 de euro.

Cu aproximativ 10% mai ieftin decît media pe piață costă apartamentele în casele vechi și blocuri monolit, în casele cu plite electrice, cele de la primele și ultimele etaje.

Casele monolit nu sînt populare, deoarece acestea sînt blocuri cu 16 și 22 de etaje, în ele este frig, scările au o uzură înaltă, acolo are loc o rotație înaltă a locatarilor. Totodată, ele sînt echipate cu plite electrice, pe care oamenii nu le preferă, deoarece țin minte experiența amară – dacă nu este energie electrică, este gaz. Dacă nu este gaz, este lumină. Iar în cazul plitei electrice, dacă este deconectată electricitatea, atunci în apartament este o catastrofă. Noi aproape am uitat de asta, însă, văzînd ce se întîmplă în Ucraina, am fost nevoiți să ne amintim.

S-ar părea că blocurile din piatră au un avantaj, pentru că pot fi reconstruite, unind bucătăria și o cameră, de exemplu. Însă aceste case au o uzură fizică foarte înaltă. Deseori nu sînt izolate, iar piatra din care sînt construite se macină, deoarece acumulează umiditate. De aceea casele din piatră („hrușciovka”) pot fi chiar într-o stare mai proastă decît cele din beton. Aceste case sînt uzate și moral. Locatarii de acolo sînt, în special, pensionari. Ei nu sînt capabili nici să colecteze bani pentru a schimba unele comunicații, acoperișul etc. În prezent, prețurile la aceste locuințe cade mai mult decît la apartamentele în casele cu nouă etaje. Și dimpotrivă, apartamentele din piatră, din seria 102 (cu cinci etaje), „ceșka”, construite în anii 1970-80, costă cu 10% mai mult decît indicele mediu.

De ce cad prețurile

În primul rînd, din cauza factorilor economici. De asemenea, oamenii pleacă, iar situația politică este incertă. Iar cel mai important factor este presiunea pe piața secundară a locuințelor noi, a căror ofertă crește.

Potrivit datelor din 2013, aproape 82% dintre noile locuințe constituie apartamentele cu o cameră și două camere. Reiese că în segmentul cererii cu cea mai mare capacitate de plată piața locuințelor noi înghesuie piața secundară și le propune cumpărătorilor ceea ce nu există pe piața secundară, deoarece pe ultima sînt scoase la vînzare apartamente cu trei sau patru camere. De aceea are loc scăderea prețurilor pe piața secundară. Cota de vînzări a acestuia în numărul total de tranzacții este de circa 40%, deoarece crește numărul apartamentelor noi. Astfel, în 2009 au fost date în exploatare 3600 de apartamente, în 2010 – 3800, în 2011 – 3655, în 2013 – 4250 (pentru anul 2014, deocamdată, nu sînt date).

Totodată, crește ponderea apartamentelor cu o cameră în ofertele locuințelor noi. În 2013, aceasta constituia 41,3%, iar în 2014, ar putea fi deja 50%, deoarece companiile de construcții au început să propună ceea ce doresc oamenii. Cota apartamentelor cu două camere în volumul total al apartamentelor noi în 2011 era de 45%, în 2012 – 44,2%, în 2013 – 40,3%, adică ea scade, din contul majorării segmentului apartamentelor cu o cameră. S-a redus semnificativ ponderea locuințelor cu trei camere – pînă la 16,8%, cu patru camere – pînă la 1,6% (în unele case noi nici nu sînt așa apartamente). Suprafața medie a unui apartament este de 91,1 m.p. și aceasta scade în fiecare an cu aproape 10%.

Se observă o reducere a bugetului cumpărăturii. Oamenii se străduiesc să cumpere o locuință cît de mică, dar să fie separată. De aceea, se reduce suprafața medie a apartamentului și se majorează numărul apartamentelor mici. Iar cererea s-a deplasat spre apartamentele din casele noi, deoarece locuințele pe piața secundată se învechesc.

Devalorizarea, alegerile, remitențele muncitorilor migranți

Este interesant cum se reflectă pe piața imobiliară căderea valutei naționale, în pofida faptului că prețurile la locuință sînt în euro. În opinia interlocutorului nostru, noi încă nu am beneficiat de acest factor, deoarece o devalorizare puternică a avut loc la finele anului, iar piața imobiliară este destul de inertă. Aceasta va da semne abia spre primăvară. Însă căderea valutei naționale deja s-a manifestat în complexitatea perfectării tranzacțiilor ipotecare, deoarece creditarea ipotecară are loc în lei.

Alegerile parlamentare au avut mai degrabă o acțiune psihologică: oamenii doreau să încheie tranzacțiile pînă la începutul lunii decembrie. Însă aici e greu de spus ce a fost – factorul alegerilor sau al sfîrșitului anului. Asupra prețurilor acest factor nu a avut nicio influență, pur și simplu i-a determinat pe oameni să ia mai repede deciziile de cumpărare și vînzare.

La finele anului s-a înregistrat o scădere vizibilă a transferurilor bănești din Rusia, a căror pondere este de 60% din toate încasările de valută de peste hotare. Între timp, factorul transferurilor bănești pentru piața imobiliară este cel mai important factor macroeconomic, deoarece o parte semnificativă a mijloacelor concetățenilor noștri de peste hotare ajunge direct sau prin alte segmente ale economiei pe piața imobiliară. Este evident că acestea vor avea un impact asupra pieței, deoarece se va reduce cererea. Iar dacă cererea scade, avînd o ofertă stabilă, atunci, cel mai probabil, prețurile se vor reduce.

Mansardele au fost o idee bună

Însă după cunoscutul incendiu, se pare, că ele nu vor mai fi întrebate în general, deoarece situația a arătat că timp de două ore poți să rămîi cu nimic. Iar locatarii deasupra cărora se construiesc mansarde înțeleg că casa lor ar putea ajunge într-o stare nefavorabilă pentru viață. O idee bună a fost discreditată prin implementarea ei necalitativă.

Ca de obicei, mansardele au început a fi construite fără a avea o bază normativă. Cerințele se schimbau mereu – al cui acord trebuia obținut de firma de construcție (al locuitorilor de la etajul cinci, al tuturor locatarilor sau al nimănui). Nimeni dintre antreprenorii mari nu a început construcția mansardelor. De aceasta s-au apucat companiile mici. În fiecare casă era o firmă nouă. Exista chiar o afacere din vînzarea autorizațiilor pentru construcția mansardelor. Compania colecta semnăturile locatarilor, iar ulterior vindea compania împreună cu pachetul de autorizații.

Inițial, apartamentele la mansarde erau scumpe. Prețurile lor erau aceleași ca și pe piața primară – aproximativ 600 euro/m.p. Dar pe atunci nu existau oferte de apartamente noi mici. De aceea mansardele au completat nișa locuințelor mici. Cea mai mare cerere a fost înregistrată cu doi-trei ani în urmă. Iar constructorii, văzînd că mansardele se vînd bine, au decis să propună aceleași prețuri pentru apartamentele cu suprafețe mici. Reiese că, dacă există alegerea dintre o mansardă de 25 de mii de euro sau un apartament de aceeași suprafață într-o casă, atunci desigur că cumpărătorii vor alege cea de-a doua variantă.

Mansardele au devenit o marfă necompetitivă, deoarece în esență acestea sînt ca o „cutie de conserve”: carcasă metalică, vată minerală, ghipsocarton, materiale sintetice. Seamănă cu un vagon pentru construcții. Totodată, nu există lift, iar dacă apartamentul e cu două nivele, atunci veceul se află la etajul doi. Iar incendiul pur și simplu a pus cruce pe acest tip de locuințe. Acest segment va fi mort.

Reducerea ascunsă pe piața primară

La prima vedere, prețurile pe piața primară nu s-au schimbat. Apartamentele aflate în construcție cum au fost așa și sînt cu cîte 450-550 de euro/m.p., iar cele finisate – cîte 600-670 de euro. Pe de altă parte, are loc reducerea suprafeței apartamentelor, fapt ce duce la majorarea costului mărfii, iar prețul de realizare nu s-a schimbat. Aceasta înseamnă că marja de venit a antreprenorului se reduce și are loc o reducere ascunsă a prețurilor ofertei.

În prezent se schimbă structura acesteia – pe piață apare un număr mare de apartamente cu o cameră, care au cel mai înalt cost. Însă antreprenorii, fără a reduce prețul de bază, se străduiesc să facă cele mai bune oferte, acordînd mai multă atenție marketingului. Exisă foarte bune oferte de plată – lunar, timp de doi ani, pînă cînd are loc construcția. De fapt, acesta este un credit fără dobîndă.

Este foarte posibil că vor apărea apartamente cu lucrări de finisare de bază, pentru a atrage și mai mult cumpărătorul, deoarece companiile de construcții au un grafic de vînzări, ei au nevoie de fluxuri financiare constante. În această privință, piața primară a început să întreacă piața secundară, deoarece participanții pieței sînt mult mai flexibili și competitivi decît vînzătorii de pe piața secundară.

Apartamentul – în studio!

Pe piață au apărut apărtamente-garsoniere, care au devenit o alternativă pentru locuințele la mansarde. Unii antreprenori pot stabili un curs de schimb fix al leului față de euro pentru vînzarea apartamentelor lor, de exemplu, la nivelul de 20 de lei pentru 1 euro, care, de asemenea, va fi o reducere ascunsă. În general, faptul că prețurile la imobil sînt stabilite în euro este o mare problemă a pieței noastre. Dacă în Rusia prețul la apartamente în ruble nu s-au majorat sau au rămas la același nivel, atunci în valută ele au crescut cu 30-50%, din contul diferenței de curs. În Ucraina – și mai mult. Însă acolo majoritatea tranzacțiilor se fac în valută națională, iar la noi – complet în euro.

Pe de altă parte, e bine, deoarece e mai ușor de analizat piața, întrucît nu există factorul inflației, iar pe de alta, cînd are loc o devalorizare bruscă și prețurile în valută cresc, piața stagnează, deoarece cumpărători-gastarbeiteri nu sînt chiar mulți. Acum, principalii cumpărători de apartamente cîștigă banii în Moldova, dar nu peste hotare. Chiar dacă antreprenorul se ocupă cu importul, el oricum are vînzări în lei. De aceea, acei antreprenori care vor trece primii la prețurile în lei, vor putea colecta o anumită parte din cererea capabilă de plată.

Prețul real al locuințelor noi

Anul trecut, costul construcției unui metru pătrat de locuință era de 300-350 de euro plus 10-15% costul terenului. Dacă mai adăugăm rentabilitatea companiei de 20-25%, atunci prețul mai jos de 500-550 de euro nu este justificat economic. Cu toate acestea, pe piață apar oferte de 299 de euro/m.p.

În opinia expertului, la acest preț pot fi vîndute doar cîteva apartamente și seamănă mai mult a marketing. Prețul real al apartamentelor noi de 400-450 (la actualul curs de schimb) nu poate fi nici la nivelul temeliei, pentru a nu construi în pierdere. Deși există tendințe de creștere a numărului de etaje, pentru a reduce costul apartamentelor, însă în acest caz, scade nivelul vînzărilor. Oamenii nu percep mai mult de 10-12 etaje, deoarece ne aflăm într-o zonă seismică. Totodată, în casele noi lifturile nu sînt date repede în exploatare și puțini dintre noi ar vrea să se ridice pe jos mai sus de etajul 12.

La ce prețuri să ne așteptăm în 2015

- Noi intrăm în faza crizei economice, ale cărei semne sînt evidente: devalorizarea valutei naționale, stagnarea economiei, reducerea transferurilor bănești (la finele anului acestea s-au micșorat cu 25-30%), instabilitatea regională politică și economică, spune Petru Oleinic. – În plus, noi avem o incertitudine politică – nu avem nici buget, nici guvern. Pe timpul oricărei crize, cererea la produsele imobiliare scade, deoarece acestea nu sînt produse de primă necesitate.

Dacă avem o ofertă stabilă sau în creștere și o cerere în scădere, înseamnă că prețurile trebuie să scadă. Legile pieței încă nu le-a anulat nimeni. Cît de mare ar putea fi această reducere? Astăzi nimeni nu poate spune, deoarece nimeni nu știe cum va fi cursul valutar real, ce se va întîmpla în regiune și care va fi situația economică a partenerilor noștri? Cînd vom putea răspunde la aceste întrebări, atunci vom putea face o prognoză a pieței imobiliare.

Deocamdată, aceasta seamănă mai mult cu ghicitul în boabe. Însă eu sînt convins că nu va fi o cădere bruscă a prețurilor, deoarece crizele din 1998-1999 și 2008-2009 au arătat că prețurile la apartamente în Moldova cad mai puțin decît în Rusia și Ucraina. Este vorba de faptul că la noi, la procurarea locuinței, este utilizată o mare parte a mijloacelor proprii și într-o măsură mai mică ipoteca. Oamenii noștri sînt conservativi și cred că cea mai bună metodă de investiții este în imobil.

În anii 1998-1999, devalorizare a fost de 100%. Atunci, prețurile la imobil au căzut cu circa 50%. Dacă în vara anului 1998, un apartament cu o cameră costa $10 (40 mii de lei), atunci primăvara – tot 40 de mii de lei, dar deja 4 mii de dolari. În decembrie 2008, a fost o reducere de 25-30%, apoi s-a oprit, iar ulterior ritmul de scădere s-a redus și a durat pînă în mai 2009. În pofida faptului că aceste crize au fost diferite după natură și tendințe, guvernatorul de atunci al BNM, Leonid Talmaci, a ținut cursul leului, reacționînd din timp la pericolele externe (majorarea normelor rezervelor obligatorii). Atunci leul chiar s-a întărit, deși volumul transferurilor s-a redus. Acest fapt, de asemenea, a provocat ieftinirea imobilului.

Este evident că reducerea prețurilor va avea impact și asupra piețelor secundare și primare. Însă dinamica va fi diferită – în unele segmente mai mult, în altele – mai puțin. Pe piața secundară scăderea ar putea fi mai mare, însă pe piața primară va apărea riscul de apariție a construcțiilor nefinalizate. Companiile care vor găsi finanțare, vor putea menține prețurile.

Prețul mai este determinat de starea psihologică a participanților la piață. La noi imobilul are un grad sporit de siguranță, mai ales avînd un sistem bancar instabil, a conchis interlocutorul.