Piața imobiliară: în așteptarea limitei de jos a prețurilor

Foto : noi.md

Vladislav Bordeianu
 
De peste cinci ani, piața imobiliară din Moldova nu poate ieși din criză. Specialiștii prognozează continuarea acalmiei și în anul 2014, în pofida scăderii prețurilor. Ne așteaptă o cădere masivă de prețuri, va spori oare cererea pe piață, în legătură cu preconizatele alegeri parlamentare, vă spunem într-o analiză a redacției NOI.md.
 
Criza de durată

Stagnarea pieței imobiliare a început cu cinci ani în urmă. În vara anului 2008, atît pe piața secundară, cît și pe piața primară, au fost înregistrate maxime istorice – costul unui metru pătrat de suprafață în apartamente constituia circa 900 euro.
 
„De la începutul anului 2008, situația economice a început să se schimbe, dar, din cauza inerției, piața imobiliară a resimțit acest lucru abia în luna noiembrie. Vînzătorii nu voiau să creadă că după șapte ani de creștere neîntreruptă a prețurilor la imobil, situația s-ar putea schimba și nu doreau să reducă prețurile. Cumpărătorii refuzau să cumpere imobilul la actualele prețuri și așteptau. În rezultat, piața a rămas paralizată”, menționează în analiza sa a perioadei 2008-2013, directorul agenției imobiliare „Nica Imobil”, Petru Oleinic.
 
Potrivit lui, prețurile au început să scadă brusc în anul 2009. „Instabilitatea politică și criza economică au avut un impact negativ asupra pieței locuințelor. Prețul unui metru pătrat s-a micșorat cu 22% și constituia 700 euro. În anul 2010, prețurile au mai căzut cu 6%, pînă la 670 euro pentru metrul pătrat. În acest moment, faza reducerii active a prețurilor s-a încheiat și urmat o perioadă îndelungată de stabilitate după criză.
 
În următorii trei ani (2011-2013), prețul unui metru pătrat se afla în jurul nivelului de 650 euro. O asemenea perioadă îndelungată a prețurilor stabile a condus la concluzia că piața a atins limita de jos și că reduceri de preț nu vor mai fi. Însă în anul 2013, căderea lor a continuat. În toamna anului 2013, prețurile s-au micșorat cu 7% - pînă la 600 euro”, menționează specialistul. Potrivit lui Petru Oleinic, pe piața primară era o situație similară
 
Totodată, spune specialistul, în pofida stagnării, timp de cinci ani, pe piața imobiliară s-au produs schimbări calitative: numărul tranzacțiilor s-a redus de la 30-40% pînă la 10-15% din numărul tranzacțiilor, a dispărut factorul sezonier bine conturat, cînd cele mai multe cumpărături erau efectuate primăvara. Totodată, s-a schimbat și structura pieței: cea mai mare cerere înregistrau apartamentele cu 1 cameră – 40% (înaintea crizei – 20%), iar cota celei cu două camere a constituit 30% (înaintea crizei – 50%).
 
Tendința continuă și în 2014
 
Experții imobiliari menționează că anul curent a început cu indicatori economici mai mici, față de anul 2013. Acest fapt a fost dictat atît de factorii politici externi, în special, de situația din Ucraina, cît și de factorii politici și economici interni. Nu ultimul rol l-a avut și deprecierea valutei naționale față de principalele valute mondiale.
 
De aceea, tendința reducerii prețurilor la locuințe, care se atestă în ultimii cinci ani, a continuat și în primul trimestru al anului curent. Potrivit datelor companiei „EuroImobil”, prețurile medii la apartamentele în serie din Chișinău s-au redus în primul semestru cu 0,11% (pînă la 672 euro pentru un metru pătrat). Potrivit datelor companiei „Nika Imobil”, prețurile la locuințe în februarie (ultimele date) s-au redus cu 5 euro și a ajuns la 610 euro. Iar potrivit bursei imobiliare „Lara”, prețul mediu al unui metru pătrat pe piața secundară a pieței locuințelor constituie 580 euro. Această tendință se menține pe parcursul ultimelor nouă luni.
 
Experții bursei „Lara” notează că se menține cererea în segmentul de preț de la 580 pînă la 650 euro pentru un metru pătrat, la apartamentele cu suprafețele de la 31 pînă la 39 metri pătrați și la cele cu două camere  - de la 45 pînă la 55 metri pătrați, în centrul sectoarelor Botanica, Rîșcani, Ciocana și Buiucani. Numărul apartamentelor din acest segment, în 2014, acceptabile ca preț și suprafață, se majorează cu 5-7%, față de anul 2013.
 
„Apartamentele cu suprafețe mici și cele relativ ieftine au început să se vîndă mai repede și mai mult față de anul trecut. Mai ales aceasta se observă în legătură cu falimentul sau cu litigiile unor companii, legate de construcția mansardelor și a noilor case de locuit. Nu putem să nu menționăm incidentul cu mansardele de la Botanica, care a condus la reducerea vînzărilor în acest segment și a sporit interesul față de apartamentele mici și ieftine de pe piața secundară”, menționează specialiștii.
 
Totodată, potrivit estimărilor experților, de la începutul anului curent, prețurile la apartamentele du 3 și 4 camere s-au redus cu 5-8%. Aceasta este consecința dublării impozitului pe locuințe. „Această majorarea și alte majorări suplimentare a cheltuielilor pentru întreținerea apartamentelor cu suprafețe mari a condus la sporirea ofertei la apartamentele cu 3 și 4 camere, fapt ce a redus automat prețul lor”, se arată în analiza bursei „Lara”.
 
Specialiștii caracterizează primul semestru al acestui an printr-o stagnare generală pentru întreaga piață imobiliară din capitală, mai ales pentru cea secundară. Pe segmentul pieței secundare se observă, în special, așteptările și tendințele înregistrate pe piața locuințelor din capitală. Astăzi, cetățenii iau decizia de vînzare sau cumpărare cu mult mai greu, decît anterior. Din partea vînzătorilor acest lucru se exprimă prin indisponibilitatea de a accepta rulajul mic pe piață și, respectiv, cu ofertele slabe de prețuri la apartamentele scoase la vînzare. Din partea cumpărătorilor aceasta se exprimă prin așteptarea unor posibile reduceri de prețuri la apartamente în viitor și, respectiv, amînarea procurării. Apartamentele de pe piața secundară sînt cumpărate cu greu, însă ele nici nu se ieftinesc prea mult”, se arată în analiza Bursei Imobiliare „Lara”.
 
 Prețurile vor continua să cadă
 
Specialiștii sînt foarte sceptici în ceea ce privește tendințele pe piața imobiliară. Ei prognozează o reducere a prețurilor cu 5% nu doar pe piața secundară, dar pe cea primară. Deși reprezentanții companiilor de construcție afirmă că ei nu intenționează să micșoreze prețurile la apartamente, chiar dacă vînzările vor scădea.
 
„Cu siguranță putem spune, că a doua jumătate a anului curent nu ne va aduce perturbări semnificative a prețurilor la imobil. Nu trebuie să uităm de principalul eveniment politic al anului 2014 – alegerile parlamentare. Toate acestea au un impact direct asupra comportamentului potențialilor investitori, care nu se grăbesc să întreprindă pași serioși în direcția investițiilor în imobil”, menționează specialiștii de la „Lara”.
 
Specialiștii nu văd motive, ce ar putea schimba situația pe piață, de aceea ei presupun că, în următorii ani, totul va rămîne neschimbat. „Creșterea volumului transferurilor bănești nu va permite căderea prețurilor, iar sporirea nivelului de emigrare nu le va permite să crească”, notează ei.
 
Totuși, specialiștii nu au exclus o majorare a numărului tranzacțiilor imobiliare din cauza deprecierii leului moldovenesc față de valutele străine. Ei sînt convinși că aceasta, de asemenea, va aduce la ieftinirea apartamentelor pe piața secundară a locuințelor în anul 2014.
 
Petru Oleinic menționează că „principal problemă a pieței imobiliare din Moldova este capacitatea mică de plată. „Locuințele sînt necesare, însă nu sînt bani pentru a le procura, iar cererea redusă nu permite majorarea volumului construcțiilor și reducerea prețurilor la locuințe. Este o situație similară cu alte mărfuri din Moldova, care sînt mai scumpe decît în țările vecine, anume din cauza pieței mici”, menționează el. Specialistul imobiliar consideră că nu există premise pentru modificarea trendului, prețurile și cererea se reduc, iar acest proces va continua. Totodată, el a ezitat că spună cînd va fi atinsă limita de jos a prețurilor.
 
 
Notă
 
Potrivit Biroului Național de Statistică, la începutul anului 2014, fondul locativ al Moldovei a constituit  80,615 mil. m.p. Ponderea locuințelor urbane a constituit 31,7 mil. m.p., sau 39,3% din volumul total. Nivelul asigurării populației cu locuințe pe cap de locuitor în medie pe țară a constituit 22,7 m.p. Fondul locativ este constituit din 1,318 mil. Apartamente, dintre care în orașe - 555,8 mii, la sate - 762,6 mii. Din volumul total de apartamente, 10,5% sînt cu o camera, 32,2% – cu două, 36,3% – cu trei, 21% – cu patru și mai multe. Majoritatea locuințelor - 97,5%  - se află în proprietatea cetățenilor și a persoanelor juridice.